Μια σημαντική αλλαγή στη διαδικασία αναγνώρισης κυριότητας ακινήτων που εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο ως «Αγνώστου Ιδιοκτήτη» φέρνει το άρθρο 61 του Ν. 5326/2026. Η νέα ρύθμιση αφορά περιπτώσεις όπου ο ενδιαφερόμενος επικαλείται έκτακτη χρησικτησία και προβλέπει συγκεκριμένη διαδικασία κτηματολογικής διαμεσολάβησης πριν από την προσφυγή στο δικαστήριο. Η νέα διαδικασία τίθεται σε ισχύ από 16 Σεπτεμβρίου 2026.
Τι σημαίνει «αγνώστου ιδιοκτήτη»;
Ένα ακίνητο χαρακτηρίζεται ως «Αγνώστου Ιδιοκτήτη» όταν δεν έχει καταχωριστεί δικαιούχος στις αρχικές εγγραφές του Κτηματολογίου. Η συγκεκριμένη ένδειξη δεν σημαίνει απαραίτητα ότι το ακίνητο δεν ανήκει σε κάποιον ιδιώτη. Ο πραγματικός δικαιούχος μπορεί να χρειάζεται να προχωρήσει στις προβλεπόμενες διαδικασίες για τη διόρθωση της εγγραφής. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται στις περιπτώσεις όπου η κυριότητα θεμελιώνεται μέσω χρησικτησίας.
Τι αλλάζει από τον Σεπτέμβριο του 2026;
Η βασικότερη αλλαγή είναι η υποχρεωτική κτηματολογική διαμεσολάβηση πριν από τη συζήτηση της σχετικής αγωγής. Με άλλα λόγια, πριν η υπόθεση οδηγηθεί στο δικαστήριο, ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει να ακολουθήσει συγκεκριμένο στάδιο διαμεσολάβησης. Χωρίς την τήρηση της διαδικασίας, η αγωγή δεν μπορεί να συζητηθεί. Παράλληλα, δημιουργείται ο θεσμός του κτηματολογικού διαμεσολαβητή, ο οποίος πρέπει να είναι διαπιστευμένος νομικός και εγγεγραμμένος στο σχετικό μητρώο.
Ποια στοιχεία χρειάζεται να συγκεντρώσει ο ιδιοκτήτης;
Η νέα διαδικασία απαιτεί την ύπαρξη ενός οργανωμένου φακέλου που να αποδεικνύει τη μακροχρόνια νομή του ακινήτου. Ενδεικτικά, μπορούν να χρησιμοποιηθούν: λογαριασμοί ηλεκτρικού ρεύματος, ύδρευσης ή τηλεφωνίας, μισθωτήρια και αποδεικτικά καταβολής μισθωμάτων, δηλώσεις προς δημόσιες ή φορολογικές αρχές, οικοδομικές άδειες, τοπογραφικά διαγράμματα βεβαίας χρονολογίας, παλαιά ιδιωτικά συμφωνητικά. Απαιτούνται επίσης τουλάχιστον δύο ένορκες βεβαιώσεις μαρτύρων, στις οποίες θα πρέπει να τεκμηριώνεται η 20ετής νομή του ακινήτου, καθώς και Ε9 τουλάχιστον δεκαετίας.
Πώς διαμορφώνεται η διαδικασία;
Σε γενικές γραμμές, τα βασικά στάδια είναι τα εξής:
1. Έλεγχος της κτηματολογικής εγγραφής. Πρώτα πρέπει να διαπιστωθεί ότι το ακίνητο εμφανίζεται πράγματι ως «Αγνώστου Ιδιοκτήτη».
2. Συγκέντρωση των αποδεικτικών στοιχείων. Ο ενδιαφερόμενος πρέπει να συγκεντρώσει τα στοιχεία που αποδεικνύουν την 20ετή νομή, καθώς και τις απαιτούμενες ένορκες βεβαιώσεις και το Ε9.
3. Επιλογή κτηματολογικού διαμεσολαβητή. Η διαδικασία πραγματοποιείται με τη συμμετοχή διαπιστευμένου κτηματολογικού διαμεσολαβητή.
4. Καταχώριση των βασικών στοιχείων στο Κτηματολόγιο
Καταχωρίζεται το σχετικό φύλλο βασικών στοιχείων και καταβάλλεται το προβλεπόμενο τέλος.
5. Υποχρεωτική αρχική συνεδρία διαμεσολάβησης. Η πρόσκληση για τη συνεδρία πραγματοποιείται αφού παρέλθει το προβλεπόμενο διάστημα των 30 ημερών από την καταχώριση.
6. Συμμετοχή του Δημοσίου. Το Δημόσιο συμμετέχει υποχρεωτικά στη διαδικασία, μέσω των αρμόδιων εκπροσώπων του. Εφόσον δεν προβληθούν δικαιώματα επί του ακινήτου, μπορεί να δηλωθεί ότι δεν υπάρχει αντίρρηση για τη διόρθωση.
7. Δήλωση φόρου χρησικτησίας. Πριν από την καταχώριση του πρακτικού στο Κτηματολόγιο απαιτείται η υποβολή της σχετικής δήλωσης στην ΑΑΔΕ.
8. Καταχώριση του πρακτικού. Το πρακτικό της διαμεσολάβησης κατατίθεται στο αρμόδιο δικαστήριο και στη συνέχεια καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο, εφόσον πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις.
Γιατί είναι σημαντική η έγκαιρη προετοιμασία;
Η νέα διαδικασία δημιουργεί ένα πιο συγκεκριμένο πλαίσιο για την αντιμετώπιση των περιπτώσεων «Αγνώστου Ιδιοκτήτη», αλλά ταυτόχρονα απαιτεί σωστή προετοιμασία. Ιδιαίτερα σημαντικό είναι ο ενδιαφερόμενος να ελέγξει εγκαίρως την κτηματολογική κατάσταση του ακινήτου και να συγκεντρώσει όλα τα διαθέσιμα αποδεικτικά στοιχεία που τεκμηριώνουν τη νομή και την ιστορία της ιδιοκτησίας. Η διαδικασία διόρθωσης δεν είναι ίδια για όλες τις περιπτώσεις «Αγνώστου Ιδιοκτήτη». Ανάλογα με τα πραγματικά και νομικά δεδομένα, μπορεί να απαιτείται διαφορετική διοικητική ή δικαστική ενέργεια. Το Ελληνικό Κτηματολόγιο επισημαίνει ότι για τη διόρθωση των αρχικών εγγραφών εφαρμόζονται διαφορετικές διαδικασίες, ανάλογα με την περίπτωση.
Τι πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες;
Όσοι θεωρούν ότι έχουν δικαίωμα σε ακίνητο το οποίο εμφανίζεται ως «Αγνώστου Ιδιοκτήτη» καλό είναι να μην αφήσουν τον έλεγχο για την τελευταία στιγμή. Ένας ολοκληρωμένος έλεγχος τίτλων, η επιβεβαίωση της κτηματολογικής εγγραφής και η συγκέντρωση των απαραίτητων αποδεικτικών μπορούν να συμβάλουν καθοριστικά στην ορθή προετοιμασία της υπόθεσης. Η σωστή ενημέρωση και η έγκαιρη προετοιμασία είναι πλέον ιδιαίτερα σημαντικές για την προστασία και την κατοχύρωση της ακίνητης περιουσίας.
